Yield Sewa Apartemen Senayan: Angka yang Jarang Diceritakan Developer
Banyak agen properti menjual mimpi: "Beli apartemen Senayan, pasti cuan!" Tapi berapa sebenarnya angka yield sewa yang realistis? Saya akan buka datanya.
Berdasarkan 15 unit yang saya kelola di kawasan Senayan sepanjang 2025–2026, berikut adalah angka yang bisa Anda gunakan sebagai patokan kalkulasi.
Gross Yield vs Net Yield: Jangan Tertukar
Gross yield = (Harga sewa tahunan ÷ Harga beli) × 100%. Angka ini yang sering dipromosikan di brosur. Net yield = setelah dikurangi semua biaya operasional. Ini yang sebenarnya masuk ke kantong Anda.
Data Yield Aktual Senayan City Residence 2026
Berdasarkan data unit yang saya tangani:
- Studio (25–30 m²): Sewa Rp 8–12 juta/bulan. Harga beli Rp 1,4–1,8M. Gross yield 6–7%. Net yield 4–5,2%.
- 1BR (40–55 m²): Sewa Rp 12–18 juta/bulan. Harga beli Rp 1,8–2,5M. Gross yield 5,5–6,5%. Net yield 3,8–4,8%.
- 2BR (65–80 m²): Sewa Rp 20–30 juta/bulan. Harga beli Rp 2,8–4M. Gross yield 4,5–5,5%. Net yield 3,2–4,2%.
Biaya yang Memotong Yield Anda
Ini yang sering diabaikan investor pemula:
- Service charge: Rp 800rb–1,5 juta/bulan (tergantung tower dan luas unit)
- Pajak sewa (PPh final 10% untuk perseorangan)
- Biaya renovasi dan perawatan: rata-rata 5% dari harga sewa per tahun
- Vacancy rate: rata-rata 1–2 bulan kosong per tahun di kawasan Senayan
- Komisi agen sewa: 1 bulan harga sewa (one-time per tenant)
Dengan memperhitungkan semua biaya di atas, net yield realistis berkisar 3,5–5% per tahun — masih di atas deposito bank yang saat ini sekitar 4,25%.
Strategi Maksimalkan Yield
Dari pengalaman mengelola unit di Senayan, tiga strategi yang paling efektif: (1) Target penyewa ekspatriat atau profesional senior yang bayar tepat waktu dan mau kontrak minimal 1 tahun. (2) Furnish unit dengan kualitas menengah-atas — peningkatan harga sewa 20–30% dibanding unfurnished. (3) Manfaatkan layanan manajemen properti agar unit tidak lama kosong.
Breakeven Point: Kapan Modal Kembali?
Dengan net yield 4% per tahun dan asumsi capital gain 3–5% per tahun, unit Senayan City Residence biasanya mencapai titik impas investasi dalam 15–20 tahun — atau lebih cepat jika Anda jual saat pasar sedang tinggi.
Ingin saya bantu kalkulasi spesifik untuk unit yang Anda incar? Hubungi saya untuk konsultasi gratis.
FAQ: Yield Sewa Apartemen Senayan 2026
Berapa gross yield apartemen Senayan City 2026?
Gross yield apartemen Senayan City berkisar 4,5–7% tergantung tipe unit. Studio memberikan yield tertinggi (6–7%), sementara 2BR lebih rendah (4,5–5,5%) karena harga belinya lebih tinggi. Angka ini sebelum dipotong biaya operasional.
Apakah investasi apartemen Senayan mengalahkan deposito?
Net yield 3,5–5% dibandingkan deposito 4,25% per tahun membuat keduanya kompetitif. Keunggulan apartemen: ada potensi capital gain 3–5% per tahun, sehingga total return bisa mencapai 7–10% jika kondisi pasar mendukung.
Berapa biaya operasional apartemen Senayan per bulan?
Biaya operasional utama: service charge Rp 800rb–1,5 juta/bulan, internet dan utilitas jika furnished, dan biaya perawatan berkala. Total bisa mencapai Rp 1–2 juta/bulan tergantung tipe unit.