Kawasan Senayan di Jakarta Selatan terus menjadi pilihan utama untuk hunian dan investasi properti premium. Berikut panduan lengkap yang akan membantu Anda membuat keputusan terbaik.
Apa Itu Gross Yield vs Net Yield?
Gross yield adalah pendapatan sewa tahunan dibagi harga beli unit, dikalikan 100%. Ini angka yang sering dipakai marketing properti karena terlihat besar. Net yield adalah pendapatan sewa dikurangi semua biaya operasional (pajak, service charge, biaya manajemen, vacancy period) dibagi harga beli. Net yield adalah angka yang sebenarnya masuk kantong investor.
Komponen Biaya yang Mengurangi Yield
Biaya yang harus dikurangkan dari gross yield: (1) PPh sewa 10% dari nilai sewa bruto, (2) Service charge Rp 20.000–35.000/m²/bulan, (3) Biaya property management 10–15% jika dititip kelola, (4) Biaya perbaikan dan renovasi berkala (estimasi 2–3% nilai unit per tahun), (5) Vacancy period antar penyewa (estimasi 1–2 bulan/tahun atau 8–17% dari pendapatan potensial).
Contoh Perhitungan: Unit 1BR Senayan City Residence
Harga beli: Rp 1,5 miliar. Sewa: Rp 12 juta/bulan = Rp 144 juta/tahun. Gross yield: 9,6%/tahun. Dikurangi: PPh sewa Rp 14,4 juta, service charge Rp 9,6 juta (40m² × Rp 20.000 × 12), property management 12% = Rp 17,3 juta, vacancy 1 bulan = Rp 12 juta, perbaikan 2% = Rp 30 juta. Total biaya: ~Rp 83,3 juta. Net income: Rp 60,7 juta. Net yield: 4,05%.
Faktor yang Mempengaruhi Net Yield Senayan
Net yield bisa lebih tinggi jika: unit dikelola sendiri (hemat biaya manajemen), unit furnished premium (sewa lebih tinggi), dan lokasi tower sangat diminati (vacancy rendah). Senayan City Residence dan Casa Grande Estate memiliki vacancy rate terendah di kawasan, membuat net yield lebih dekat ke gross yield dibanding tower lain.
Benchmark: Net Yield Senayan vs Instrumen Lain
Net yield 4–5% untuk apartemen Senayan masih kompetitif dibanding: obligasi pemerintah (6–7% tapi tanpa capital gain properti), deposito bank (4–5% tapi tanpa capital gain), dan reksa dana pendapatan tetap (5–7% dengan fluktuasi). Keunggulan properti ada di capital gain jangka panjang dan aset nyata yang bisa dipakai atau disewakan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa net yield apartemen Senayan setelah pajak dan biaya?
Net yield apartemen Senayan setelah dikurangi pajak sewa (10%), service charge, vacancy period, dan biaya perbaikan berkisar 3,5–5,5% per tahun. Gross yield biasanya lebih tinggi di angka 5–8%.
Apa saja biaya yang mengurangi yield sewa apartemen?
Biaya utama: PPh sewa 10%, service charge bulanan, biaya property management (10–15%), biaya perbaikan berkala, dan vacancy period antar penyewa. Total biaya ini bisa menggerus 30–50% dari gross yield.
Bagaimana cara meningkatkan net yield apartemen Senayan?
Cara meningkatkan net yield: kelola unit sendiri (hemat biaya manajemen), renovasi dan furnish dengan baik untuk harga sewa premium, pilih tower dengan vacancy rate rendah, dan pertahankan penyewa kualitas baik yang bayar tepat waktu.
